Kauf eines Tiny Houses sorgfältig abwägen

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- Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Alternativen sind gefragt. Vor allem junge Leute und moderne Arbeitsnomaden begeistern sich zunehmend für Mini- oder Mikrohäuser. Unter dem Begriff „Tiny House“ kommt die Idee aus Amerika. Die flexiblen Minihäuser machen den Ortswechsel dort jederzeit schnell und preisgünstig möglich; das Tiny House rollt entweder selbst zum neuen Standort oder es wird verladen.

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Was in Amerika gut funktionieren mag, hat in Deutschland Grenzen, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Das Gesetz unterscheidet hierzulande klar zwischen Häusern und Fahrzeugen. Für beide gelten Auflagen. Hat ein Tiny House Räder und soll auf die Straße, ist es ein Wohnwagen und muss für den Straßenverkehr zugelassen sein. Campingwagen haben normalerweise serielle Zulassungen. Alle Extras müssen individuell beantragt und nachgenehmigt werden. Das gilt auch für Tiny Houses auf Rädern, die ja in  der Regel individuelle Einzelanfertigungen sind. Bekommen die Besitzer die Zulassung, müssen die rollenden Kleinhäuser wie Wohnwagen angemeldet, versichert, versteuert und regelmäßig technisch kontrolliert werden.

Steht das Minihaus auf Dauer auf einem Grundstück, muss es dort genehmigt werden wie jedes normale Wohnhaus. Dann greifen verschiedene Vorschriften: Zunächst die Landesbauordnung, die bestimmte Forderungen an Wohnraum stellt, wie etwa Dusche, WC, ausreichend Raumhöhe, zweiter Rettungsweg. Dazu kommen noch kommunale Vorgaben, allen voran der Bebauungsplan. Darin werden zum Beispiel die Hausgrößen festgelegt; manches Tiny House dürfte zu klein sein, um überhaupt genehmigt zu werden. Außerdem müssen Wohnhäuser an Wasser- und Abwasserkanal sowie ans Stromnetz angeschlossen werden. Das ist Pflicht. Für das Grundstück fallen Grundbesitzabgaben und Straßenbeiträge an, oder zumindest Pachtzahlung. Wer ein festes Haus besitzt, hat Verkehrssicherungspflichten und sollte deshalb auch eine Haftpflichtversicherung haben. Ein Haus sollte auch gegen Brand und Unwetter versichert sein.

„Wer hierzulande erwägt, sich ein Tiny House anzuschaffen, verliert schnell seine Illusionen von Freiheit und Spontanität“, gibt Rechtsanwalt Holger Freitag zu bedenken. Der VPB-Vertrauensanwalt hält vor allem das Entgegenkommen der Bauämter für unwahrscheinlich: „Kommunen haben nach unserer Erfahrung ein starkes Interesse an einer möglichst intensiven Nutzung des ausgewiesenen Baulands. Das gilt besonders jetzt, wo Bauland knapp ist. Bebauungspläne, die speziell auf den Bau von Minihäusern zugeschnitten wären, sind zwar denkbar, aber entsprechen nicht dem Trend zur Nachverdichtung in den Innengebieten der Gemeinden.“ Auch die Zulassung einzelner Vorhaben in vorhandenen Baugebieten über Ausnahmen und Befreiungen durch die Bauämter hält der Experte für eher unwahrscheinlich. „Erstens sind die Ämter hier nicht völlig frei in der Ermessensausübung, und zweitens dürften sie die Schaffung von Präzedenzfällen fürchten.“
„Die besten Chancen hat man hierzulande noch auf einem Freizeitgrundstück, das nicht für Dauerwohnraum vorgesehen ist“, erläutert Rechtsanwalt Freitag. „Wer sein Tiny House nicht auf Dauer bewohnt, sondern nur weniger als vier Monate im Jahr, muss zum Beispiel nicht die Vorschriften der Energieeinsparverordnung einhalten.

Ob die Satzung im Kleingarten aber neben Lauben auch die Aufstellung des Tiny Houses zulässt und wie es mit der Akzeptanz in der Anlage bestellt ist, steht auf einem anderen Blatt.“Die Baubranche hat sich dennoch auf Minihäuser eingerichtet und bietet vorfabrizierte Module an. Diese teils recht exklusiven und entsprechend teuren Container eignen sich für kleine Grundstücke. Sie haben zwar keine Räder, lassen sich aber auf dem Tieflader transportieren und damit von Standort zu Standort translozieren. Allerdings müssen die Häuser an jedem Standort immer wieder aufs Neue genehmigt werden, mit Bauleitung, Planung, Baugenehmigung, Gründung und Anschlüssen. Das ist keine kostengünstige Wohnlösung für Menschen, die oft umziehen - und die schwebte den Pionieren der Tiny Houses ja vor.

Holger Freitag sieht noch ein anderes Problem: „Bauherren, die ein Haus bauen, haben fünf Jahre Gewährleistungsfrist. Handelt es sich bei dem Minihaus aber um ein bewegliches Modul, ist der Erwerb des Hauses unter Umständen kein Verbraucherbauvertrag, sondern ein Kauf- oder Werklieferungsvertrag über eine bewegliche Sache. Auf beide gibt es dann nur zwei Jahre Garantie.“
Der VPB befürwortet kleinere Häuser im Sinne der Suffizienz und Nachhaltigkeit. Je weniger Fläche und Material für den Bau verbraucht werden, umso geringer sind Materialaufwand, Energieverbrauch und Umweltbelastung. Ob der Kauf eines vorfabrizierten Moduls der gehobenen Preisklasse allerdings die Lösung ist, bleibt ein Rechenexempel. Manche Bauherren fahren sicher besser, wenn sie sich ein kleines Haus für ihre individuellen Bedürfnisse und passend zum Grundstück vom freien Architekten planen lassen. Ein gut geplantes Haus hat erfahrungsgemäß auch einen ordentlichen Wiederverkaufswert.